Q.設計事務所の仕事って?
簡単に言うと、建築・建物に関わることならとりあえず相談・・・なところだと思っています。
建築設計・監理だけでなく、土地活用や相続、リフォーム・修繕・修理、耐震、中古物件購入前に購入していい物件かどうか見てほしいというお客様もいます。
弊社は不動産賃貸管理部もあるので、賃貸物件が得意なのをご存じのお客様が、賃貸物件の維持管理についてや、賃料を下げない工夫・上げる工夫について相談される方もいます。
古〜い物件を賃貸にしたいという相談では、どういう風にリフォームすればいくらの家賃が取れるか、利回りがどのくらいとれるか事業計画書を作成し、建物の有効活用をご提案するなどもしています。
建築士や設計事務所によっては得意分野、不得意分野もありますので、まずは聞いてみるというのが良いと思います。
建築無料相談会に相談員として出ていると、本当に様々な相談があります。板橋区では区の区民相談室で、建築の無料相談もできます。年に何度か無料相談会も開催しています。
設計事務所(建築士)をうまく使ってください。
Q.「設計施工」と「設計と施工」の違いって?
設計と施工を同じ会社に頼むのが「設計施工」です。
本来の建築士の立場は、「施主の代理人」です。
施主と設計事務所が設計監理の契約をします。施主と施工会社は建築工事の契約をします。
設計事務所は、施主の立場に立って設計し、施主の代わりに厳しいプロの目で施工会社の工事を監理します。
(Q.監理ってなに?参照)
法律のことは弁護士に、建物のことは設計事務所に、と考えるとわかりやすいかもしれません。
Q.監理ってなに?
当社の見積書には「設計料」の他に「監理料」という項目があります。
住宅メーカーや工務店などでは「設計・監理料込み」という所もあります。
なぜ必要なのでしょうか。
監理業務とは、設計図面を元に、建て主の立場に立って、工事の進行に伴い適正に工事が行われているかをチェックする業務です。
つまり、施工業者と監理者が同一では、お客様の立場に立った監理は出来ません。
監理には3つのポイントがあると考えています。
「品質監理」「資金監理」「工程監理」です。
品質監理とは、図面に指示された通りに、構造・設備も含めて施工されているかどうかをチェックする事です。
お施主様に変わって、プロの目でしっかりチェックします。
資金監理とは支払金と工事の出来高が、見合っているかをチェックすることです。
変更等が生じたとき、追加金の請求が正しいかどうかもチェックします。
建て主の大切な資金を監理するのも設計事務所の重要な業務です。
工程監理とは、計画された工事工程の中で、施工が順序よく行われていくことは、施工ムラをなくす大きなポイントと言えます。
また、賃貸マンションの計画においては、「入居時期」を好時期に設定することは、事業計画としても重大なポイントになります。
Q.『管理』と『監理』の違いって?
『管理』と『監理』の違いはなんですか?ということも、良く聞かれます。
『監理』は建築士法で定められているもので、「建築士の責任において工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないか確認することをいう」となっています。
一方、『工事管理』は施工する側が現場を納めるために行う工程管理・品質管理・安全管理・予算管理を指します。
施工者の立場の『管理』と施主の立場の『監理』は全く違うものです。
『監理者』が現場に足を運ぶ回数は、平均月2回から3回です。
時期により、平均より少ないとき(基礎・躯体工事)もありますし、平均より多いとき(内部仕上げ工事)もあります。
これは、どこの設計事務所でも同じくらいだと思います。
Q.設計料ってどのくらい?にある建設省告示及び、社団法人日本建築士事務所協会連合会の業務報酬算定基準も、この日数に基づいて計算されています。
(お施主様のこだわりが強かったりすると、当然担当者が現場に足を運ぶ回数も増えますので、監理料は追加が発生します。)
『監理者』は現場にいないときにも現場監督との打ち合わせ・施工図のチェック・品物の決定などの仕事で日数を費やします。
一方、『現場監督』は現場を見るのが仕事ですから、基本的には毎日現場に足を運びます。
しかし、材料の手配や下請け業者との折衝、施工図の作成など、現場以外でも沢山仕事をしています。
「なんでいつも現場にいないのか」と言われることがありますが、『監理者』は『監督』ではないので、常駐はしませんし、常駐していたらできない仕事も沢山あるのです。
Q.設計料ってどのくらい?
建設省告示及び、社団法人日本建築士事務所協会連合会で業務報酬算定基準が出されています。
ここには人工(何日その仕事に関わったか)での計算方法が出ていますが、工事費に対する%に換算してみました。
この表は主に住宅を想定しています。
2000万円 |
工事費の約14% |
3000万円 |
工事費の約13% |
5000万円 |
工事費の約11% |
7000万円〜1億円 |
工事費の約10% |
※消費税は別途かかります。
※二世帯住宅は割り増しになります(2件分の打ち合わせを必要とするので)。
※改築・増築の仕事量は増大しますので、割り増しになります。
※上記はひとつの目安です。その都度お見積もりをお出しします。
※上記は、設計料・監理料を合わせた金額です。
※打合せや建設地が遠隔地の場合、相談の上経費を上乗せさせていただくことがあります。
※店舗などデザインを必要とする場合、別途デザイン料が掛かります。
※支払時期等については設計・監理業務の流れを参照して下さい。
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Q.工事費と設計料と…ほかにどんなお金が掛かるの?
主に下記のような雑費・経費が掛かると思われます。
■建築関連費
・測量に掛かる料金(必要な場合)
・地盤調査の料金(必要な場合)
・電波障害調査の料金(必要な場合)
・工事費(工事費合計/面積(坪)=坪単価)
解体工事(既存建物がある場合)
本体工事(建物自体の工事費です)
水道・ガス・電気等の引き込み、申請料
外構工事(庭の植栽や駐車場などに掛かる工事費です。工事費に含める場合が多いです。)
空調工事(本体工事に込みの場合もあります)
・設計監理料(諸手続き含む、当社の報酬です。 Q.設計料ってどのくらい?参照)
・公納金(確認申請・検査の手数料です。役所、又は指定検査機関に支払います)
・印紙税(設計契約・工事請負契約の際それぞれに必要です)
・性能表示制度等の諸手続、申請料(必要な場合)
■登記料関連
・登録免許税(登記する際の税金)
・保存登記費用(司法書士の登記代行費用)
・表示登記費用(土地家屋調査士の登記代行費用)
■融資関連
・抵当権設定費(抵当権設定登記に掛かる税金)
・印紙税(ローン契約書に必要です)
・融資手数料(金融機関の事務手数料)
・ローン保証料(連帯保証人の代わりの保証保険)
・団体信用生命保険(金融機関から指定があります)
・火災保険(義務づけられています)
■税金関係
・不動産取得税(土地や不動産を取得した際に掛かります)
・消費税(工事費・設計料・ローン手数料・登記料などに掛かります)
■雑費
・近隣挨拶の手みやげ
・地鎮祭(神主への奉納金)
・上棟式(心付けなど)
・引っ越し代
・仮住まいの家賃(建て直すとき)
・カーテン、ブラインド、家具
■その他
・都市計画税、固定資産税は毎年かかります。
・エレベーターの保守料(毎月・エレベーターがある場合)
・火災報知器、セキュリティー設備、増圧ポンプなど
保守を必要とする設備の保守料(ある場合)
Q.バリアフリーにしたい!
ノーマライゼーション
ノーマライゼーションとは、隔離・収容することなく、健常者とともに地域社会で生活することを目標として
社会福祉をすすめること。
近年は対象を障害者に限定することなく、すべての人が基本的人権を尊重されながら、社会の中で自己選択と
自己決定に基づいて暮らせること、という幅広い考え方になっています。
その考え方を元に、バリアフリー(障壁の除去)、ユニバーサルデザイン
(障害の有無・年齢・能力・体格などの区別なく、誰もが使いやすいデザインにすること)を取り入れて行きます。
当社では住宅の中のプラン構成の段階で、ノーマライゼーションの考え方を取り入れています。
本当に必要な設備を
手すりを例に挙げると、「高齢者がいるから手すりをつける」のではなく、必要に応じた手すりを設置する事が大切だと考えます。
スロープも、車椅子や歩行器を使う方には必要ですが、長いスロープは自分で歩ける方には返って苦痛である
こともあります。
一般論でバリアフリーだと言われていることは、不自由に感じていない家では、邪魔になったり無駄な空間が出来たりする事もあります。
また、設備にお金がかかることもあります。
大事なのは「ユニバーサルデザイン」と、「将来的に対応できるようにすること」。
例えば玄関に段差がない、などは雨仕舞に問題が出ることもある。
そのためにお金をかけて余計な排水を取るなら、そうなったときに段差解消できるように作っておく。
将来手すりをつけられるように下地を入れておく、など柔軟性が大事だと考えます。
日本の住宅は段差が多かったり隙間があったりなど問題が多いですが、そうしてる理由が日本の気候や伝統の中にそれぞれあります。
それを無くしていくからには本末転倒にならないような考え方をしないと危険だと考えています。
誰のためか
「自立支援」が前提ですから、対象者の文化・価値・生活習慣を尊重するのはもちろんですが、家族が介護・介助する際の家族の体力的負担、心理的負担に加え、ヘルパーなど第三者が家庭に入ることによるプライバシーなども考慮し、プランから細部にわたるまで反映させていきます。
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